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01 Novembre 2009 | in categoria/e diritto edizione cartacea esperti

DIRITTO UTILE - La compravendita di immobile locato

 A cura dell'avv. Gabriele Trossarello - Contatti 0185.938009 redazione@corfole.com

In questo numero ci occuperemo del caso, un poco più particolare di quanto avviene normalmente, della vendita di un immobile locato (pensiamo ad un appartamento adibito a civile abitazione con dentro un inquilino). Può accadere –infatti- che il proprietario di un bene immobile decida di venderlo benché questo sia stato precedentemente concesso in locazione a terza persona. In tal caso il “cessionario” ovvero colui che acquista il bene, subentra nel contratto di locazione (cosiddetta cessione exlege) diventando il nuovo locatore del cosiddetto  “conduttore ceduto” (l’inquilino).
Non sono rari i casi in cui il compratore (terzo) dell’immobile si veda costretto ad agire nei confronti del conduttore al fine di ottenere il risarcimento dei danni cagionati all’immobile da quest’ultimo durante il periodo in cui lo ha avuto in locazione. Solitamente il conduttore eccepisce l’insussistenza di tale potere da parte del neo acquirente, affermando che tali danni si sono verificati nel periodo anteriore alla vendita e –pertanto- prima ancora  che il nuovo locatore entrasse nella proprietà del bene.La materia inquestione è regolata dagli articoli dal 1599 al 1606 del Codice Civile e dalla normativa speciale introdotta dalle leggi 392/78 e 431/98. Queste ultime hanno decisamente agevolato la posizione di colui che conduce l’immobile, considerato come contraente più debole, rispetto a quella del “padrone di casa”.
Acquistando l’immobile già locato, il compratore subentra in tutte le situazioni giuridiche creditorie o debitorie nei confronti di chi lo conduce, mentre colui che ha venduto si libera da tutte le obbligazioni derivanti dal contratto di locazione. Egli deve unicamente garantire l’esistenza di un valido contratto, tant’è che il conduttore ha diritto a richiedere il risarcimento del danno qualora sia costretto a lasciare l’immobile a causa della mancanza di data certa, anteriore alla compravendita, all’interno del contratto di locazione sottoscritto.
Tornando alla questione relativa ai danni cagionati al bene da parte del conduttore, la Corte di Cassazione ha riconosciuto la legittimità del compratore a richiedere il risarcimento malgrado le lesioni all’immobile si siano verificate in epoca anteriore al rogito notarile. Ciò in quanto il pregiudizio seguente al deprezzamento dell’immobile si riflette sul patrimonio del nuovo proprietario, a meno che non si sia già tenuto conto di tale deprezzamento al momento della stipula del contratto di compravendita. Altro aspetto di rilievo è quello relativo alla disdetta dal contratto di locazione: qualora il locatore comunichi la volontà di recedere nei termini previsti ed in seguito venda l’immobile, il conduttore avrà l’obbligo di restituirlo al nuovo compratore che, in caso contrario, sarà legittimato a procedere in giudizio. Infine il nuovo acquirente ha diritto di richiedere al conduttore il pagamento dei canoni non ancora scaduti al momento del rogito qualora questi risultino da atto avente data certa. In ogni caso il conduttore, avuta notizia dell’avvicendamento fra i proprietari (notizia che può essergli data anche verbalmente), avrà l’obbligo di corrispondere i successivi canoni direttamente al neo acquirente.