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06 Novembre 2023 | in categoria/e esperti

Cos'è il rent to buy, l'affitto con riscatto

Andrea (Nome di fantasia per motivi di privacy) ci scrive per avere delucidazioni sul cosiddetto “Rent to buy”. Si tratta di un particolare tipo di contratto introdotto nel nostro ordinamento nel 2014 che si può delineare nei seguenti termini.
Il proprietario di un immobile (qualsiasi tipo di immobile) lo concede in locazione ad altro soggetto, che inizia subito a goderne, pagando i relativi canoni di locazione. Ma i canoni di locazione pagati vengono considerati un acconto sul prezzo di vendita dell’immobile e, dopo un certo termine stabilito dalle parti, il conduttore può decidere se acquistare l’immobile oppure no. Le parti che intendono stipulare tale tipo di contratto dovranno poi accordarsi su come ripartire il canone di locazione: una parte di quest’ultimo sarà imputata ad acconto sul prezzo, mentre un’altra parte sarà imputata a corrispettivo per il godimento dell’immobile. Infine è da rilevare che, secondo una pronuncia del Tribunale di Verona del 2014, al contratto “Rent to buy” non è applicabile la disciplina del contratto di locazione: in particolare non sono applicabili le norme sulla durata minima del contratto quindi possono essere stipulati anche contratti di durata inferiore alla durata minima stabilita dai tradizionali contratti di locazione di immobili ad uso abitativo o commerciale.

Se il proprietario decide di non venderlo più
Se il contratto si risolve per inadempimento del concedente, egli deve restituire al conduttore la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata dagli interessi legali. Ciò perché, evidentemente, in questi casi il conduttore non ha potuto, a causa dell’inadempimento del concedente, esercitare il proprio diritto di acquisto.

Se l’affittuario decide di non comprarlo più
Nel caso in cui il conduttore decida di non acquistarlo, il locatore gli dovrà restituire la parte di canone imputata al prezzo di vendita. E’ interessante notare come tale bipartizione del canone incida su ciò che si verifica in caso di inadempimento di una delle parti.

Se l’affittuario non paga
Se la risoluzione per inadempimento  interviene a causa di mancato pagamento di un numero di canoni concordato dalle parti ma, in ogni caso, non inferiore ad un ventesimo, il concedente ha diritto non solo alla restituzione dell’immobile, ma acquisisce altresì interamente i canoni percepiti e, quindi, anche la parte del canone imputata al prezzo di acquisto, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

A cura dell'avv. Gabriele Trossarello
Studio: Chiavari, Gattorna
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