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10 Febbraio 2024 | in categoria/e diritto

Il vicino chiede di spostare il mio immobile

Quello di cui parliamo questo mese è un caso di usucapione del diritto a mantenere l’immobile a distanza da altro immobile inferiore a quella legale. Fulvio (nome di fantasia per motivi di privacy) ci scrive di aver costruito un edificio su un terreno di sua proprietà ad una distanza dall’immobile di proprietà del vicino inferiore a quella legale. Ora il vicino chiede che Fulvio arretri il suo immobile alla distanza legale. Fulvio precisa, tuttavia, che egli ha costruito l’immobile oltre vent’anni fa e che solo ora il suo vicino minaccia di adire le vie legali per la tutela dei suoi asseriti diritti.

Mi sento di poter tranquillizzare Fulvio.
Infatti, con una recentissima pronuncia, la Cassazione (Cass. civ., sez. II, ord. 5 settembre 2023, n. 25843), ha stabilito che chi edifica a distanza inferiore a quella stabilita dal codice civile (o dalla normativa integrativa) è come se acquisisse una sorta di servitù (ancorchè illegale), ma che può -come tutte le servitù- essere oggetto di usucapione se esercitata pacificamente, pubblicamente, in maniera non violenta e non clandestina per oltre vent’anni. Pertanto, se il vicino non ha posto in essere, nei venti anni successivi alla costruzione dell’immobile da parte di Fulvio, atti interruttivi della usucapione maturata da Fulvio, quest’ultimo potrà opporsi alla richiesta di arretramento eccependo per l’appunto l’usucapione.
Tuttavia l’intervenuta usucapione non metterà al riparo Fulvio dall’eventuale mancato rispetto delle distanze dalle costruzioni imposto da normative di tipo pubblicistico (per esempio i regolamenti comunali). In altri termini, l’intervenuta usucapione non potrà essere opposta alla Pubblica Amministrazione. Infatti la pronuncia sopra indicata afferma testualmente: “senza che ciò infici, naturalmente, le facoltà della pubblica amministrazione, restando, così, salva la disciplina pubblicistica e l’osservanza degli standard di qualsivoglia natura che il legislatore o l’amministrazione abbiano fissato, anche alla stregua, eventualmente, di normativa di fonte sovranazionale”.
E’ interessante notare, infine, come la Cassazione esprima due ulteriori concetti: il primo è quello relativo alla invalidità di pattuizioni finalizzate alla deroga delle normative legali o regolamentari delle distanze tra edifici; il secondo concetto è quello secondo il quale anche la costruzione di un immobile abusivo può essere idonea a far usucapire il diritto del proprietario a mantenere l’immobile a distanza inferiore a quella legale.


A cura dell'Avv. Gabriele Trossarello
Studio: Chiavari, Gattorna
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