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05 Giugno 2014 | in categoria/e diritto edizione cartacea esperti

DIRITTO UTILE - Affitti: due casi dei nostri lettori

Ho preso in affitto un appartamento, ma ora sono pentito.
Un nostro lettore (che chiameremo Lorenzo) ci riferisce di aver stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo del tipo 4+4. Ora però, ad appena un mese dal contratto, non è più interessato a utilizzare quell’appartamento per un improvviso cambiamento nei propri progetti di vita. Lorenzo ci chiede se sia possibile svincolarsi dal contratto, posto che sul documento nulla è previsto al riguardo. Ai sensi dell’art. 27 legge n. 392/78 è previsto che il conduttore possa recedere dal contratto di locazione per gravi motivi: il conduttore deve comunicare al locatore la propria volontà di recedere (cioè di rinunciare al contratto) con lettera raccomandata e con un preavviso di almeno sei mesi. I giudici sono soliti ritenere che”per gravi motivi” debbano intendersi cause estranee alla volontà del conduttore, imprevedibili, sopravvenute alla costituzione del rapporto locativo e che siano tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore stesso la prosecuzione del rapporto locativo. Non costituiscono gravi motivi, dunque, scelte personali. Potrebbe pertanto costituire un grave motivo il fatto che il datore di lavoro di Lorenzo imponga a quest’ultimo un trasferimento. Sarà necessario valutare le reali motivazioni che Lorenzo fornisce. Tenendo presente che il nostro lettore dovrà corrispondere comunque almeno 6 mensilità di canone.

L’inquilino non mi paga, devo pagare le tasse sui canoni non percepiti?
Chiara (anche in questo caso nome di fantasia per ragioni di privacy) ci ha riferito in una sua e-mail che una sua inquilina non le paga più l’affitto da qualche mese e il contratto è stato regolarmente registrato.
Chiara ci chiede se  dovrà pagare comunque le tasse sui canoni non percepiti. La risposta a tale quesito la si trova nell’art. 26 del d.p.r. n. 917/1986. Tale norma infatti afferma che i redditi fondiari (cioè i redditi derivanti dalla percezione di canoni di locazione) concorrono a formare il reddito complessivo del proprietario indipendentemente dalla loro percezione. Tuttavia la stessa norma prevede che i canoni non percepiti non facciano più parte del reddito del proprietario dal momento della conclusione del procedimento per convalida di sfratto in avanti e per i canoni effettivamente non percepiti prima della fine del predetto procedimento giurisdizionale può essere riconosciuto un credito di imposta. Quindi, in caso di morosità del conduttore, anche ai fini fiscali, è sempre consigliabile attivare quanto prima un procedimento giurisdizionale di sfratto per morosità o –in alternativa- un procedimento finalizzato al recupero dei canoni non pagati.

A cura dell’avv. Gabriele Trossarello
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Tratto da CORFOLE! del 6/2014, con 25.000 copie gratuite: la testata più diffusa del Levante © Riproduzione vietata

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