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03 Ottobre 2011 | in categoria/e diritto edizione cartacea esperti

DIRITTO UTILE - PASSAGGIO DALL'IMPIANTO CENTRALIZZATO A QUELLO AUTONOMO

A cura dell'avv. Gabriele Trossarello Pe rcontattarlo: 0185.938009 o redazione@corfole.com

Sono sempre più numerosi i condomini che sostituiscono l’ormai vetusto impianto di riscaldamento centralizzato a gasolio con un più economico e gestibile impianto autonomo. Nella maggior parte dei casi si tratta di una scelta radicale che coinvolge tutte le unità abitative, ma accade anche che solo alcune decidano di farlo. Anzitutto occorre ricordare che tali strutture (caldaia, tubazioni, allacci, ecc.) fanno parte delle cose comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. fino al punto di diramazione/intersezione con i locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Il distacco da questi non è però sempre consentito in quanto potrebbe incidere negativamente sulla destinazione dell’impianto precedente, creando ad esempio uno squilibrio termico che può essere eliminato solo con un aggravio delle spese di esercizio e conservazione per i condomini che continuano a servirsi dell’impianto centralizzato (Cass. N. 4023 del 1996). In sintesi il distacco anche di una sola unità abitativa non deve comportare un aumento di costi a carico di coloro che si servono del centralizzato. Il passaggio è invece sempre autorizzato qualora sia previsto da una norma del regolamento condominiale o sia deciso all’unanimità dai condomini. Altra eventualità di separazione consentita è quella che si verifica quando è lo stesso condomino interessato a provare che da questo deriverà un’effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio e non si verificherà uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell’impianto centrale a svantaggio di chi ne fruisce (Cass. N. 1597 del 1995). In tutti i casi appena prospettati sarà comunque necessario il parere favorevole in assemblea della maggioranza dei condomini in rappresentanza dei due terzi del valore dell’immobile. Sorge spontaneo chiedersi se, trattandosi di beni comuni, le spese di conservazione e manutenzione del vecchio impianto vadano comunque suddivise tra tutti i condomini. Recente giurisprudenza ha precisato che gli esborsi necessari alla conservazione dell’impianto centralizzato sono dovute anche dai condomini che si sono staccati passando al termoautonomo in proporzione al valore della loro proprietà.
Quanto alle spese necessarie all’utilizzo del bene, queste sono senz’altro da considerarsi a carico dei reali utenti in proporzione all’utilizzo, tenendo presente che la diminuzione del numero di unità abitative collegate comporta in generale una diminuzione dei costi di gestione. Quanto all’ipotesi di totale eliminazione dell’impianto centralizzato, questa è da considerarsi “innovazione” ai sensi dell’art. 1120 c.c. ed in quanto tale deve comportare un miglioramento della cosa comune senza che questa diventi inservibile anche per uno solo dei condomini. Per tale ragione sarà dunque necessaria l’approvazione unanime dei proprietari. Deroga a tale principio la legge n. 10 del 9 gennaio 1991 concedendo la possibilità di eliminare l’impianto di riscaldamento centralizzato con la semplice maggioranza delle quote millesimali nel caso in cui l’avvicendamento sia eseguito allo scopo di contenere i consumi energetici utilizzando fonti di energia alternative, come ai pannelli solari o il metano.

Tratto da CORFOLE! del 10/2011, con 25.000 copie gratuite: la testata più diffusa del Levante © Riproduzione vietata

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