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05 Febbraio 2013 | in categoria/e diritto edizione cartacea esperti

DIRITTO UTILE - SERVITU' E DIRITTO DI PANORAMA

All’interno del nostro ordinamento non è presente un espresso riferimento al “diritto di panorama”, solo nel corso degli anni la dottrina e la giurisprudenza hanno fissato alcuni principi generali in materia. Il panorama costituisce un pregio, una qualità sicuramente positiva, che in maniera più o meno importante aumenta il valore di un appartamento anche rispetto agli altri facenti parte del medesimo edificio. Chiaramente non tutti gli immobili godono di una vista panoramica, trattandosi di un elemento accidentale e non necessario che trae origine dalla natura delle cose e dalla particolare situazione e posizione dei luoghi. La sua esistenza è dovuta all’esposizione, all’altezza a cui è posto un appartamento ed ovviamente dalla bellezza dei luoghi posti attorno ad esso. Il panorama può essere diminuito o completamente oscurato da una nuova costruzione, ma questa dovrà essere realizzata in conformità  e nel rispetto delle vigenti norme urbanistiche e civilistiche. In tale ipotesi infatti il pregiudizio recato al proprietario che vede così compromessa la vista panoramica di cui godeva in precedenza non potrà essere considerato, ai sensi dell’art. 2043 c.c., come un danno ingiusto meritevole di tutela in sede giudiziaria, in quanto l’opera costituisce semplicemente l’esercizio di un diritto. In sostanza chi edifica nel rispetto della legge non corre il rischio di cadere in responsabilità di sorta nei confronti dei vicini, malgrado la sua opera abbia limitato o escluso la visuale goduta dagli immobili preesistenti.
Situazione opposta si verifica invece  nel caso in cui il nuovo fabbricato violi la normativa inerente l’assetto del territorio,  pregiudicando il pieno godimento del fondo in termini di amenità e veduta panoramica, dando così origine ad un danno risarcibile in termini di deprezzamento commerciale dell’immobile. La giurisprudenza (Cass. 20/10/1997, n. 10250) riconosce infatti la cosiddetta “servitù di panorama” la quale conferisce al titolare la facoltà di inibire al vicino la possibilità di sopraelevare edifici che possano compromettere la visuale verso l’esterno. Si tratta –dunque- di una “servitù negativa” che consiste nel poter imporre un divieto anziché nella possibilità di realizzare attività o ingerenze sul fondo altrui, come avviene in presenza delle canoniche servitù prediali previste e disciplinate dal Codice Civile. Come recita l’art. 1079 c.c.: “il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l’esistenza contro chi ne contesta l’esercizio e può far cessare gli eventuali impedimenti e turbative. Può anche richiedere la rimessione delle cose in ripristino, oltre il risarcimento del danno”. La servitù di panorama non richiede inoltre la presenza di opere visibili che ne consentano l’esercizio e può essere costituita in virtù di contratto o testamento, redatti rigorosamente per iscritto a pena di nullità, da trascrivere presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari al fine di risultare opponibili ad eventuali soggetti acquirenti del cosiddetto fondo servente.

A cura dell’avv. Gabriele Trossarello
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Tratto da CORFOLE! del 2/2013, con 25.000 copie gratuite: la testata più diffusa del Levante © Riproduzione vietata

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