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07 Marzo 2023

Nuda proprietà e reddito da locazione: come si gestisce fiscalmente?

La costituzione della nuda proprietà di un bene è una pratica abbastanza frequente, meno frequente l’ipotesi in cui l’usufruttuario lasci libera una porzione dell’immobile che i nudi proprietari, con il consenso dell’usufruttuario, vorrebbero locare a terzi.

I nudi proprietari possono applicare la cedolare secca sul contratto di locazione?
E’ il caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 216, pubblicata pochi giorni fa. In verità, la risposta più importante è “a monte”, in quanto ciò che conta è capire se il nudo proprietario ha l’obbligo di dichiarare il reddito da locazione (a prescindere dal regime di tassazione dello stesso). La risposta dell’Agenzia delle Entrate è negativa, ma non conforme alla giurisprudenza di Cassazione. A prescindere dalle modalità di tassazione del canone, le regole di imputazione dei redditi fondiari da locazione sono sempre uguali. L’art. 26 del TUIR prevede la tassazione dei redditi fondiari “indipendentemente dalla percezione” in capo “ai soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”. Questa norma, anche secondo l’Agenzia (C.M. n. 150/1999) non fissa il presupposto dell’imposta nel mero “possesso del reddito”, inteso come disponibilità reale dello stesso, bensì implica il possesso qualificato del cespite patrimoniale, che, da solo, è ritenuto sufficiente a determinare capacità contributiva. Pertanto, il reddito è imputato ai titolari di diritti reali sull’immobile, in proporzione ai diritti vantati.

Il reddito da fabbricato per nudo prorietario e usufruttuario
L’usufrutto d’altronde è citato dall’art. 26 comma 1 del Tuir come diritto che legittima l’imposizione, per cui, poiché nuda proprietà e usufrutto sono complementari, l’imputazione dei redditi da locazione in capo all’usufruttuario la esclude dalla nuda proprietà. Come si diceva, però, la Cassazione non è dello stesso avviso, in quanto, ha ammesso la possibilità per il nudo proprietario di locare l’immobile, ove ne abbia la materiale disponibilità fino ad affermare che “il titolare del diritto reale di nuda proprietà su di un fabbricato, che abbia la disponibilità di fatto del bene, può concedere l’immobile in locazione, ed i canoni in conseguenza pattuiti concorrono alla quantificazione della sua base imponibile, secondo la previsione generale di cui all’art. 23, e poi 26, del DPR n. 917 del 1986”. Ancora una volta, quindi, la soluzione dell’Agenzia sembra lasciare a desiderare.

A cura del dott. Francesco Mandolfino
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