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04 Giugno 2013 | in categoria/e attualita diritto edizione cartacea esperti

DIRITTO UTILE -Cedo un terreno, devo sempre pagare l'IRPEF?

Alcuni lettori ci chiedono quali conseguenze fiscali vi siano a livello di imposta sul reddito relativamente alla cessione di un terreno.
In maniera molto semplice possiamo rispondere: se il terreno non è edificabile, non dovrò pagare nessun tributo a livello di imposta sul reddito; ma se è edificabile la legge prevede che si debba pagare un tributo calcolato sul valore che risulta dalla differenza tra il prezzo di cessione  e il prezzo d’ acquisto (tale valore in linguaggio tecnico si chiama “plusvalenza”). Tuttavia il problema di fondo è il seguente: ci si deve chiedere quando un terreno, ai fini fiscali, può definirsi edificabile e quando non può invece definirsi tale.
Con una  recente pronuncia (01/03/2013 n. 5166) la Corte di Cassazione ha ritenuto di distinguere, proprio ai fini fiscali, tra edificabilità di diritto e edificabilità di fatto. Il primo tipo di edificabilità si configura quando le norme urbanistiche qualificano quel terreno come edificabile. Il secondo tipo di edificabilità si delinea quando, pur in assenza di norme che definiscono quel terreno come edificabile, siamo in presenza di determinati elementi che rendono quel terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria (uno degli elementi poc’anzi menzionato può essere individuabile, ad esempio, nella vicinanza ad un centro abitato). La Cassazione, in maniera abbastanza discutibile, fa discendere dai terreni edificabili di diritto e dai terreni edificabili di fatto la stessa conseguenza, ossia la tassazione delle plusvalenze in caso di cessione dei terreni stessi. Questo orientamento della Suprema Corte, sicuramente penalizzante per il contribuente, si scontra però con il dato normativo. Infatti una legge del 2006, ad oggi non modificata né abrogata, stabilisce che  un’area è da considerare fabbricabile, tra l’altro anche ai fini IRPEF, se risulta utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato    dal Comune, indipendentemente dalla approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo. Quindi, secondo la legge, non esisterebbero terreni edificabili di fatto. Pertanto quei terreni che potrebbero essere edificabili, ma che non sono stati ancora resi tali in conformità allo strumento urbanistico del Comune, non possono generare plusvalenze tassabili. Concludendo: nel caso in cui venisse notificato un atto impositivo pretendendo il pagamento dell’imposta sul reddito a seguito di cessione di terreno edificabile, leggete attentamente le motivazioni dell’atto e, se lo ritenete opportuno, rivolgetevi ad un professionista competente onde valutare la legittimità della pretesa erariale.

Diritto utile - A cura dell’avv.  Gabriele Trossarello
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Tratto da CORFOLE! del 6/2013, con 25.000 copie gratuite: la testata più diffusa del Levante © Riproduzione vietata

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