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05 Settembre 2025 | in categoria/e edizione cartacea

Si può vendere un immobile privo di agibilità?

Diego (nome di fantasia per motivi di privacy) ci scrive di aver venduto un immobile a Caterina (nome di fantasia per motivi di privacy).
Dopo la vendita Caterina scopriva che l’immobile era privo del  certificato di agibilità e presentava difformità strutturali rispetto al progetto originario, per questo chiedeva a Diego il risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale, nonché richiedeva che il giudice riducesse, previo accertamento tecnico, il prezzo dell’immobile. Diego ci chiede se potrebbe rischiare di perdere la causa. Riterrei che Diego possa stare tranquillo.

Si può rimediare?

Infatti, se il nostro lettore si procurasse il certificato di agibilità dopo la vendita, le pretese di Caterina non potrebbero trovare accoglimento.
Invero, secondo una recentissima pronuncia della Corte di Cassazione (ordinanza 19923/2025), il certificato di abitabilità è essenziale ai fini della normale commerciabilità del bene, ma la sua mancata consegna non costituisce un inadempimento del venditore che ne abbia ottenuto il rilascio successivamente; in tali casi non è configurabile l’ipotesi di vendita di una cosa per un’altra. Quindi il nostro lettore non potrebbe essere considerato inadempiente se fornisse a Caterina il certificato successivamente alla stipula dell’atto di vendita.

Chi deve provare il danno?

Inoltre, i Giudici del Supremo Collegio affermano che la semplice mancanza del certificato, senza carenze sostanziali di agibilità, non genera automaticamente un danno risarcibile, anzi il danno deve essere dimostrato in concreto (es. diminuzione del valore dell’immobile, spese per sanatorie). La Cassazione richiama, a proposito, una propria precedente pronuncia (la n.  23604/2023) in cui la Corte distrettuale aveva escluso il risarcimento del danno per mancanza di prova della ridotta commerciabilità degli immobili o di costi sostenuti dagli acquirenti per ottenere il certificato, ecc). Sarà, quindi, onere di Caterina fornire in giudizio la prova di un tale danno, in difetto ogni sua pretesa risarcitoria non potrà trovare accoglimento.

A cura dell'Avv. Trossarello Gabriele
Studio: Chiavari, Gattorna
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